5个案例解析房屋租赁合同面积争议相关裁判规则
发布时间：2019/08/28 丨 文章来源：未知 丨 浏览次数：
5个案例解析房屋租赁合同面积争议相关裁判规则
张家港房地产纠纷律师曹辉团队：在房屋租赁合同履行过程中，承租人主张房屋实际面积小于合同约定的面积，并据此要求拒付或减付租金的案件时有发生。法院受理的房屋租赁合同纠纷案件中，涉及面积争议的约占14.4%。对该类房屋租赁合同纠纷案中，有部分案件因承租人主张租赁房屋的实际面积与合同约定面积不符而拒付租金，该种主张是否会被法院支持，实践中一般分两种情况处理。
一、部分地方司法文件规定
1.《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答（2013）》
第8条 承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？
实践中应区分以下情形处理：（1）租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持，但租赁合同存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形的除外。
（2）租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。
2.《北京市第一中级人民法院民一庭发布房屋租赁热点问题通报暨七则典型案例（2016）》
热点问题三：房屋面积不符
房屋租赁合同履行过程中，承租人主张房屋实际面积小于合同约定的面积，并据此要求拒付或减付租金的案件时有发生。我院受理的房屋租赁合同纠纷案件中，涉及面积争议的约占14.4%。对该类案件，法院主要审查双方租赁合同中的约定，具体来说：如果租赁房屋的具体范围需要依据双方在合同中约定的面积来确定，并且租金数额与租赁面积直接相关，那么承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，要求出租人承担减付租金等违约责任的，法院可予支持；如果租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，那么承租人后又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，法院不予支持。
二、司法案例裁判理由
1.黄鑫诉北京国大药房连锁有限公司房屋租赁合同纠纷案[北京市高级人民法院民事裁定书(2017)京民申4407号]
本院经审查认为，双方就租赁房屋为现状交付，且合同约定的租金标准以年租金的固定价格计算，黄鑫仅以产权证登记面积与合同约定面积不符合为由主张国大药房公司存在欺诈，依据不足。因黄鑫未按期支付第三期租金等费用，经国大药房公司催告后仍未支付，故国大药房公司解除合同的理由符合双方约定的解除条件。
2.张益才等诉于凤琴等租赁合同纠纷案[北京市高级人民法院民事判决书(2016)京民申4169号]
本院经审查认为，从房屋租赁协议及其补充修改协议约定的内容来看，于凤琴、魏立生、魏冬云系将院落内的房屋及附属设施整体出租给北京栖龙阁旅馆，整体收取租金，而非按照房屋的建筑面积收取租金。双方在签订协议的同时，在院落房屋明细表上签字，对房屋质量、结构、测量数字进行了确认。协议签订后，于凤琴、魏立生、魏冬云将房屋及附属设施交付给了北京栖龙阁旅馆，北京栖龙阁旅馆亦未对房屋的面积提出异议。法院生效判决已判令解除双方签订的房屋租赁协议，张益才、北京栖龙阁旅馆主张退还多收取的租金，由于凤琴、魏立生、魏冬云承担违约责任缺乏法律依据。
3.《北京一中院：房屋租赁热点问题通报暨七则典型案例发布（2016）》
2007年1月，永乐公司与快乐宾馆签订租赁协议，约定永乐公司将其所有的3号楼出租给快乐宾馆，建筑面积618平方米，租赁期限6年，年租金18万元。合同签订后，永乐公司将诉争房屋交付快乐宾馆进行经营。2011年10月，快乐宾馆逾期未支付租金，在永乐公司催收后，快乐宾馆以实际租赁面积小于合同约定的面积为由拒付租金。永乐公司遂向法院起诉，要求快乐宾馆向其支付拖欠的租金。
法院认为，根据租赁合同的约定，租赁房屋是双方当事人认可的特定房屋，双方约定的租金并非按照租赁面积数计算单价得出，而是固定的数额。租赁合同签订后，永乐公司依约交付该特定房屋，快乐宾馆占有使用诉争房屋的四年间均未提出任何异议，亦未采取诉讼或仲裁的手段对租赁合同的租金标准进行变更或撤销，故其以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金，不能成立。法院据此判决快乐宾馆向永乐公司支付拖欠的租金。
4.北京兴天百丰物业管理有限公司与北京丰台宝仁中医医院房屋租赁合同纠纷上诉案[北京市第二中级人民法院民事判决书(2018)京02民终712号]
本案双方对租金已作固定约定，且并无合法充足有效的证据证明丰台宝仁医院在合理期限内提出过异议，亦无合法充足有效证据证明涉案合同存在可撤销情形，现丰台宝仁医院提出涉案房屋实际面积与合同约定面积不符，主张按房屋实际面积计算房租，缺乏依据，丰台宝仁医院应当依照合同约定履行给付租金义务。
5.上海九洲鲍鱼大酒店与上海京安房地产开发公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书[上海市第一中级人民法院民事判决书（2008）沪一中民二（民）终字第3350号]
双方签订的租赁合同、补充合同就租金的约定均是整数，就面积的约定并未明确是按单层占地面积计算还是按分层后的面积累加计算，况且合同的补充条款还明确约定“由于该房屋系商铺分割出租的一部分，双方约定的出租面积约600平方米，租金按双方约定的金额，双方无异议。”
因此，京安公司称房屋按套计算租金是符合双方签约时的客观状况的，其解释合情合理。并且，九洲酒店于二审期间确认签订租赁合同时其看过场地。故京安公司关于房屋为成套出租，租金并不是按照单价计算的辩解理由，于事实相符，本院予以采纳。
张家港房地产纠纷律师曹辉团队：学法时间：
中华人民共和国合同法：
第一百三十七条出卖具有知识产权的计算机软件等标的物的，除法律另有规定或者当事人另有约定的以外，该标的物的知识产权不属于买受人。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
